Polecane artykuły
NEWSLETTER
Prawnik dla firm
Zajmuję się kompleksową obsługą prawną e-biznesu.
Stawiam na holistyczne podejście, profesjonalizm i długofalowe relacje.
Prawnik dla Firm–umowa najmu a umowa użyczenia. Umowy o korzystanie z lokalu mieszkalnego.
Umowa użyczenia oraz umowa najmu to dwie popularne, najczęściej zawierane w życiu codziennym umowy o korzystanie z lokalu mieszkalnego.
Znaczenie tych umów wzrosło po dacie wybuchu wojny w Ukrainie, albowiem Polacy, którzy chcą udostępnić uchodźcy budynek lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, często sięgają po umowę najmu, użyczenia albo prekarium.
Ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (zwana w dalszej części artykułu „Specustawa Ukraina”) wprowadziła przepisy sprzyjające podejmowaniu decyzji o użyczeniu uchodźcy budynku lub jego części przez zabezpieczenie przyszłej pozycji właściciela.
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat wspomnianych przepisów przejdź do artykułu „Prawnik dla Firm–jaką umowę zawrzeć z uchodźcami wojennymi z Ukrainy? Propozycje umów z Ukraińcami.”
Umowa najmu a umowa użyczenia
Umowa użyczenia wraz z umową najmu są umowami nazwanymi – zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym. Natomiast prekarium to „ używanie z uproszenia”, które według zamiaru stron nie ma wywoływać skutków prawnych. Więcej na temat prekarium przeczytasz tutaj.
Zastanawiasz się czym najem różni się od umowy użyczenia?
Umowa najmu czy użyczenia?
Którą umowę zawrzeć, aby lokator opuścił lokal we wskazanym w wypowiedzeniu terminie?
W dzisiejszym artykule przedstawię podstawowe podobieństwa i różnice między umową użyczenia a umową najmu, które z pewnością pomogą w wyborze odpowiedniego zabezpieczenia.
Spis treści
- Przedmiot umowy o korzystanie z lokalu mieszkalnego.
- Umowa najmu a umowa użyczenia – krótka charakterystyka.
- Strony umowy o korzystanie z lokalu.
- Forma umowy.
- Czas trwania umowy.
- Zakończenie umowy.
- Którą umowę zawrzeć, aby lokator opuścił lokal we wskazanym w wypowiedzeniu terminie?
- Prekarium zamiast użyczenia?
- Prawnik dla Firm – podsumowanie.
Przedmiot umowy o korzystanie z lokalu mieszkalnego
Umowa najmu
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c.).
Przedmiotem najmu są rzeczy ruchome (z wyłączeniem rzeczy zużywalnych) oraz nieruchomości.
Ustalenie czynszu jest elementem koniecznym umowy najmu.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, np. usługa lub przeniesienie prawa do własności rzeczy. Nie ma przeszkód, żeby ustalić czynsz częściowo w formie pieniężnej, a częściowo w świadczeniach niepieniężnych.
Podstawowe świadczenia stron umowy najmu
Wynajmujący oddaje najemcy lokal do używania, a najemca płaci wynajmującemu umówiony czynsz.
Ponadto wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Strony umowy najmu mogą w umowie nałożyć na siebie dalsze obowiązki, np. wykonanie remontu lub założenie instalacji gazowej przez najemcę.
Umowa użyczenia
Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.).
Przedmiotem użyczenia są rzeczy ruchome (z wyłączeniem rzeczy zużywalnych) oraz nieruchomości.
Umowa użyczenia w przeciwieństwie do umowy najmu charakteryzuje się nieodpłatnością.
Użyczenie lokalu mieszkalnego polega na pozbawieniu się przez użyczającego użytku lokalu dla wygody biorącego.
Umowa użyczenia motywowana jest najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom znajdującym się w potrzebie, np. bliskim w ciężkim położeniu finansowym lub uchodźcom wojennym.
Umowa użyczenia nie może nakładać na biorącego obowiązku spełniania jakichkolwiek świadczeń na rzecz użyczającego ani na rzecz podmiotów trzecich, lecz zgodnie z art. 713 k.c. biorący do używania zobowiązany jest do ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania lokalu.
Użyczający nie jest zobowiązany – w odróżnieniu od wynajmującego – do utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku.
Umowa najmu czy umowa użyczenia?
Umowa najmu a umowa użyczenia – charakterystyka
Umowa najmu
Umowa najmu to umowa: konsensualna, dwustronnie zobowiązująca, wzajemna oraz odpłatna.
Jest ona źródłem sukcesywnie powstających stosunków prawnych w postaci:
- wydania przedmiotu najmu,
- ciągłości najmu,
- obowiązku zwrotu przedmiotu najmu.
Przepisy szczególne w stosunku do przepisów k.c. o najmie zawiera m.in. ustawa o z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej „OchrLokU”). W związku z tym przepisy k.c. o najmie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych jedynie w zakresie nieuregulowanym innymi ustawami. Norm OchrLokU nie stosuje się jednak do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.
Umowa użyczenia
Umowa użyczenia to umowa: realna, jednostronnie zobowiązująca, niewzajemna, nieodpłatna.
Do skutecznego zawarcia umowy realnej oprócz złożenia oświadczeń woli konieczne jest również wydanie rzeczy. Umowa konsensualna zostaje zawarta, gdy dwie lub więcej stron złożą zgodne oświadczenia woli.
Strony umowy o korzystanie z lokalu
Stronami umowy najmu oraz użyczenia mogą być osoby fizyczne albo prawne.
Forma umowy
Umowa najmu
Umowa najmu nie wymaga zachowania formy szczególnej.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie przyjmuje się, że umowę najmu zawarto na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).
Jan Nowak zawarł z Anną Uroczą ustną umowę najmu na rok czasu. Wbrew ustaleniom stron, umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony, albowiem Nowak i Urocza nie zachowali formy pisemnej (art. 660 k.c.).
Umowa użyczenia
Umowa użyczenia również nie wymaga zachowania formy szczególnej, więc może być zawarta ustnie, pisemnie, w formie elektronicznej lub dokumentowej.
Czas trwania umowy
Obie umowy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Musisz jednak pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 lub lat 30 między przedsiębiorcami, poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 k.c.).
Zatem w odniesieniu do najmu na czas oznaczony obowiązuje maksymalny termin związania stron, po upływie którego najem zawarty na czas dłuższy uważa się za zawarty na czas nieoznaczony.
Zakończenie umowy
Umowa najmu na czas oznaczony
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem terminu, na który została zawarta, z zastrzeżeniem, że jeżeli czas trwania najmu jest określony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach wskazanych w umowie.
Umowa najmu na czas nieoznaczony
W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Umowa użyczenia na czas oznaczony
Umowa użyczenia zawarta na czas oznaczony, kończy się z upływem terminu, na który umowa została zawarta.
- biorący używa lokalu w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z jego przeznaczeniem,
- biorący powierza lokal innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności,
- lokal stanie się potrzebny użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.
Umowa użyczenia na czas nieoznaczony
W przypadku umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z lokalu użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
Umowa użyczenia może wskazywać także inne sposoby zakończenia tego stosunku prawnego. W szczególności, strony mogą zastrzec, że użyczenie wygaśnie natychmiast na każde żądanie użyczającego.
Którą umowę zawrzeć, aby lokator opuścił lokal we wskazanym w wypowiedzeniu terminie?
Moim zdaniem umowę najmu okazjonalnego lokalu, która pozwala na eksmisję najemcy bez uzyskania tytułu wykonawczego w postępowaniu sądowym.
Najem okazjonalny regulują przepisy OchrLokU.
Możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, jeżeli zostaną spełnione następujące warunki:
- jako wynajmujący jesteś osobą fizyczną i nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
- umowa najmu zostanie zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
- najemca lokalu złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
- najemca wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji;
- właściciel innego lokalu złoży oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w sytuacji, gdyby doszło do eksmisji.
Więcej na temat umowy najmu okazjonalnego przeczytasz w kolejnych wpisach.
Czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego z uchodźcą wojennym z Ukrainy? Odpowiedź znajdziesz w artykule: „Prawnik dla Firm–jaką umowę zawrzeć z uchodźcami wojennymi z Ukrainy? Propozycje umów z Ukraińcami”.
Prekarium zamiast użyczenia?
Polacy na ogromną skalę pomagają Ukraińcom. Z otwartością przyjmują uchodźców wojennych do swoich domów i mieszkań.
Wojna to sytuacja nadzwyczajna, podczas której zamiast użyczenia można zastosować instytucję prekarium (…) Czytaj więcej w artykule „Prekarium na czas wojny? Umowa o korzystanie z mieszkania z uchodźcą wojennym z Ukrainy”.
Prawnik dla Firm – podsumowanie
Skuteczna umowa o korzystanie z lokalu to taka, która zabezpiecza interesy stron w zrównoważony sposób oraz chroni przed długotrwałym sporem sądowym.
Nie ma uniwersalnych wzorów umów, które przewidują stany faktyczne z Twoim udziałem.
Dlatego warto zastąpić wzory indywidualnymi zapisami najmu lub użyczenia.
Prawnik dla Firm
Ewelina Fuławka
Polecane publikacje
„Prawnik dla Firm – prekarium na czas wojny? Umowa o korzystanie z mieszkania z uchodźcą wojennym z Ukrainy".
„Prawnik dla Firm – jaką umowę zawrzeć z uchodźcami wojennymi z Ukrainy? Propozycje umów z Ukraińcami.”
„Prawnik dla Firm – dofinansowanie do mieszkania i wyżywienia obywatela Ukrainy dla przedsiębiorcy”
„Prawnik dla Firm–czy obywatel z Ukrainy może założyć działalność gospodarczą w Polsce?"
Bądź na bieżąco z ważnymi zmianami w prawie i zamów newsletter prawnika dla firm.
NOTA PRAWNO-INFORMACYJNA
Wiadomości prawne zawarte w niniejszym artykule nie stanowią porady prawnej, lecz mają charakter informacyjny. Artykuł uwzględnia stan prawny obowiązujący w dniu jego sporządzenia tj. w dniu 25.03.2022 r.
PODSTAWA PRAWNA
-
ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz. U. z 2022 r. poz. 583),
-
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.).
WSZELKIE PRAWA ZASTRZEŻONE
Chcesz korzystać z artykułów prawnika dla firm? Kup licencję na treść. Zakupiona licencja umożliwia publikację w Internecie w zgodzie z ustawą o prawie autorskim i prawach pokrewnych z dnia 4 lutego 1994 r. oraz z prawami majątkowymi Autora publikacji. Kopiowanie oraz rozpowszechnianie artykułu bez zgody Autora jest niedozwolone i może podlegać odpowiedzialności cywilnej. Za wykorzystanie artykułu bez uprzedniej pisemnej zgody autora, ustala się minimalną wysokość opłaty licencyjnej w kwocie wskazanej w § 23 ust. 6 Regulaminu świadczenia usług Centrum Prawnego Online.
Przydatne informacje i porady.
Twoja firma zgodna z prawem.
Blog prawny dla firm
Prawnik Ewelina Fuławka-Nawrocka
Jesteśmy tutaj
od pon. do czw. od 09:00 do 17:00
w pt. nieczynne